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四川住建厅厅长:三四线房地产去库存 新市民是主力军

本文来源于21世纪经济报道 2017-03-08 08:44:24 我要评论(0
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专访全国人大代表、四川省住建厅厅长何健

三四线城市房地产去库存 新市民是主力军

21世纪经济报道 李果  北京报道

2017年《政府工作报告》中称,“目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。”

全国人大代表、四川省住建厅厅长何健在接受21世纪经济报道记者专访时表示,四川经过去年一年的“去库存”,全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月,下降到2016年末的8.7个月。

“除成都市外,四川其他地区的去库存主要由农民进城购房完成。”何健称,“这一经验值得推广。”

推动新市民进城购房

《21世纪》:和2015年比较,2016年四川商品房消化周期进一步下降。出现这一变化的主导因素是什么?

何健:我们主要通过鼓励新市民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。在这两种方式中,除成都市外,四川省其他地区的商品房去库存主要由新市民完成。而通过棚改货币化安置占比例是13%左右。

所谓新市民,包括农民、大学毕业生、部队转业人员等。其中,农民占绝大多数。我们的统计显示,2016年成都以外地区的新增购房者,50%为农民,少数县市的比例超过80%。这表明,在四川农民群体成了购房的新主力。

《21世纪》:农民为什么能够成为购房的主力,政府在其中有哪些推动作用?

何健:首先,除成都外,四川省其他地区的房价在去年保持平缓态势,使得农民有了购买适当价位的城市商品房的可能性。第二,我们通过研究发现,在四川省经济总量上三万亿的基础上,农民收入也大幅度提高,他们多年的积蓄具备了在城市购房的能力。第三,四川正处于城镇化的加速期,我们一直在推动农民进城成为新市民。

总体而言,我们鼓励的农民群体,是有进城落户意愿,且具备一定经济基础的农民。为此,政府部门还拿出真金白银,专门为农民购房推出了一系列的优惠政策,刺激了农民购房意愿。其中包括财政补贴和税费减免。财政补贴即是农民购房给予每平方米200元-300元甚至更高补贴政策。税费减免,则是购置税、天然气、入户费、光纤等费用有减免政策。

《21世纪》:从信贷方面讲,我关心两个问题。第一是农民购房渠道没有打通。比如贷款购房所需要的存款证明、银行流水、抵押物等,很多农民并不能提供,这导致银行很难为农民办理房贷业务。第二,目前农民购房贷款出现的呆坏账比例有多少,是否有风险?

何健:目前的银行金融体系是针对城市市民构建的,相关房贷政策确实不适应农民群体的特点。

因此我们要进行调整,比如农业银行开展的农民安居贷,在贷款门槛、利息、还款方式方面都有针对性调整。比如农民在外打工的工资通常是按季度或者半年结算,因此我们的还款方式不再是按月还款,而是提供了一季一还或者一年一还等方式。

去年四川在推动农民进城购房的初期,外界很多质疑,其中也包括贷款风险问题。但通过一年的观察,从银行反馈的数据看,农民房贷的违约率比城市居民小很多。

破解城乡二元管理体制

《21世纪》:四川在3月1日出台了《四川省农村住房建设管理办法》,将农村自建房纳入监管中,为什么要出台这一法规?

何健:四川是目前国内少数几个对农村居民自建房进行监管的地区。这是因为四川省以山区丘陵为主,70%农村居民是散居,自建房存在极大的随意性,不如集中居住好管理。

同时,经历了两次大地震后发现,由于农村建筑质量不过关,农民伤亡数量远远高于城市居民。举例而言,城市房屋修建,有强制的地质勘探,同时设计图纸要审查和备案。整个过程中,监管部门要去现场抽查水泥建材的用料,施工完毕后还要验收。而农民房子的选址和修建却存在随意性,导致农民自建房轻者遇灾损坏,重者遇灾就倒。

《21世纪》:是什么原因造成了我们的农村地区建筑质量管理的缺位?

何健:出现这样的情况,是城乡之间的管理体制二元化结构导致的。在城市,我们有住建局和规划局,但农村却没有。因此四川希望将农民自建房也纳入监管体系中,帮助他们提高建筑质量。

目前我们将监管责任委托给地方乡镇政府,但同时也加大了他们的工作量。未来我们的解决思路是通过政府购买服务的方式,解决监管人员不足的情况。目前,我们已经在部分贫困县进行了政府购买服务的尝试。2016年,88个贫困县中,30%的县都采取了政府购买服务方式,聘请监理公司、设计公司、施工单位等对农房建设进行技术指导和技术服务。

同时,在《四川省农村住房建设管理办法》出台后,使得我们对农村居民的新建房屋质量管理有了法律依据。

《21世纪》:四川目前推行的PPP模式取得了怎么样的效果?

何健:推行PPP模式的初衷,是用少量的财政资金撬动大量民间资本进入基础设施建设领域。但经过几年实践,我们效果并不是很理想。主要的原因是,出于贷款、建筑施工等领域风险的考虑,政府、银行都更倾向于与国有企业合作,导致民间资本难以拿到PPP项目。

这也是现行PPP模式的弊端。资本方和承建方的联系更为紧密,使民营企业难以插足,只能通过转包的方式从央企、国企手上二次承包项目,这还可能使民营企业负担高昂的管理费。我建议有关部门进一步加强对此方面的研究。

【作者:李果】 (编辑:wenjing)
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